Торги по банкротству: недвижимость

Изучение материала предлагаю начать с вводной статьи — торги по банкротству, как бизнес идея. А также ознакомиться с видами торгов по банкротству

По количеству участников торгов — не самая конкурентная тема, хотя бы из-за довольно высокого порога входа. Сразу скажу, много предложений недвижимости рекламируются на Авито, так и пишут в описании, что реализуется через торги по банкротству и ставят актуальную цену. Необходимо помнить, что если недвижимость находится в собственности менее 5 лет, то при ее продаже надо платить пошлину. А каждый год, пока не продал — налоги!

Квартиры

Эти лоты интересуют буквально всех, я и сам полез в эту сферу, когда увидел продажу 3х квартир в соседнем городе, в новостройке, каждая квартира стартовала с 1.7 млн руб (при этом сам разорившийся застройщик их предлагал по 5.5 млн руб). К сожалению, опыта ровно 0 было, денег примерно столько же (задаток был 50% от стартовой цены), а срок торгов — через 10 дней. Самое обидное, что это были фиктивные торги, заявилось 2 джентльмена, кто и разыграл все квартиры по минимальной стоимости, и в этом городе, и в других. Хорошо люди зарабатывают 😉

Какие сложности могут тут быть? Самая большая — прописаны дети, допустим, ребенок 3 года. А по закону, Вы не сможете его выписать до 18 лет, то есть он будет “с Вами” 15 лет, я очень сомневаюсь, что банкрот его добровольно выпишет сам раньше.

Также должник может не выезжать из квартиры и забаррикадироваться там, тогда его физическое выселение ложиться на Ваши плечи. Суд, приставы, полиция — Вы можете применять любые законные методы.

Если никаких подводных камней нет, то надо посмотреть район, где продается квартира, что за дом (может это деревянный барак), продаются ли квартиры рядом и почем. Была квартира где-то в Сибири, в пригороде, казалось бы, 80м2 за 100 тысяч рублей (минимальная цена) — КРАСОТА. А зайдя на Авито я понял, что это не дешево, так как там аналогичную квартиру и за 70 тысяч можно было взять, оттуда все пытаются свалить.

С новостройками тоже не все так просто, надо уточнить, сдан ли дом, можно ли туда уже въезжать, прописываться. А то может легко оказаться, что дом еще не поставлен на баланс, и уйдут годы, десятки судов и прочие моменты, прежде чем Ваша новая квартира станет квартирой, которую можно продать или жить там.

Читайте: Как никогда не терять клиентов

Также особенность этой тематики такова, что Вы очень часто будете натыкаться на предложения покупки квартиры 100+м2, мой рекорд, я видел 2‑этажную квартиру в 270м2, и привлекательные цены, что-то вроде старта в 12 млн и минимальной ценой в 5 млн. А вот 1‑комнатной квартиры за 500 тысяч вместо 1.5 млн Вы там не встретите, 100%, ее заберут почти по цене рынка.

Если Вы решите брать долю в квартире, то смотрите, кто окажется Вашим “соседом”, как Вы будете добиваться права попасть к себе или как продавать эту долю. В Москве доли в квартирах берут исключительно для перепродажи тем, кому нужна прописка.

А вот свежий опыт от одного из участников торгов стоимость квартиры.
Может кому пригодиться. Так как занимался покупкой недвижимости. Был один случай. Выставили квартиру на продажу в новостройке по ДДУ Лот на публичке. Цена низкая. Доки запросил у АУ. Все представил. Компания купила квартиру — часть внесла наличными, часть в кредит. Вроде бы доки в порядке и ДДУ и кредитный договор с банком. Хватило ума позвонить застройщику, в отдел продаж. Попросил разьяснить судьбу квартиры. Мне популярно обьяснили что платежей по кредиту не поступало. Даже если вы купите данный лот с торгов, квартиру не получите. Звоню АУ он мне в трубку довольно нагло смеется(!!!!) и говорит, а что вы хотели ниже рынка в два раза купить квартиру??? Не смешите меня. Хотя при первоначальном общении (когда запрашивал документы) сей факт старательно замалчивал. Лот был больше двух миллионов. Дальнейшую судьбу не отслеживал. Не стал заниматься этой квартирой. Подразумеваю, что купил бы с торгов плюс еще доплачивал застройщику. Как раз по рынку и вышла бы стоимость квартиры.

Резюме: купить квартиру за пол цены — моя цель, но пока все очень далеко от меня, а те что рядом были — дорого. Коплю деньги.

Нежилые помещения

Коммерческая недвижимость также интересна, как и жилые помещения. Но опять же, нюансов много. В 500 метрах от Селигера в новостройке продавали подвал, по очень смешной цене. Но там не было даже пола, там просто горы песка. То есть надо было его оттуда вывезти, выровнять, залить полы, провести электричество и провести еще кучу работ. В итоге купить за 500 тысяч рублей 600м2 подвала, и вложить туда по самым скромным меркам еще миллион. А потом что, сдавать? ОК, только в соседнем таком же доме помещение с отдельным входом на 1м этаже сдавалось по 300 руб/м2.

Читайте: Торги по банкротству (бизнес идея)

Если планируется сдавать помещения в аренду, то тут также стоит учитывать район, проходимость, как расположен вход, можно ли где разместить рекламу и прочее. Иначе выйдет так, что годами единственным баннером будет Ваш с надписью “АРЕНДА”. И вместо желаемых 1000 руб/м2 будете сдавать по 100 руб/м2.

Опять же, став собственником, надо будет сразу озаботиться вопросами пожарной безопасности и прочими моментами. Иначе, может получиться так, как у нас в городе, когда АШАН (АТАК) выкупил “крытый рынок” и вбухал втрое больше денег, так как помещение не соответствовало новым нормам. Старых хозяев не трогали, а как собственник сменился, так все инстанции сбежались, и тут тебе полная переделка перекрытий, системы вентиляции, установка лифтов и куча других ненужных трат. Я уж молчу о том, что открытие отложилось практически на год.

Дома и здания

Я не буду повторяться по тем моментам, которые касаются и данного вида недвижимости, просто добавлю пару моментов. Если смотрите здание, то лучше убедиться, что оно СУЩЕСТВУЕТ. Вполне возможно, что оно еще на стадии фундамента, либо уже разрушено до основания.

Также надо убедиться, что оно легально оформлено и не будет признано самостроем и через некоторое время Вас не попросят его снести за свой же счет.

Надо озаботиться вопросом земли под зданием, она в аренде или в собственности? продается ли участок? А то выйдет так, что здание — Ваше, а земля — не Ваша, и собственник участка может Вас “попросить”… а если в аренде у города, то насколько лет? какая сумма аренды? а без проблем ли аренду переделают на Вас и продлят ли ее вообще?..

Я снял ролик про свое путешествие на продававшуюся поблизости заброшенную турбазу. Можете взглянуть, а заодно и подписаться на канал “Дневник Бунака”, я его забросил, но обещаю, он воскреснет, как феникс и будет идти параллельно с блогом 😉

Резюме: мы с женой очень хотим заняться недвижимостью и сдавать ее в аренду, но нужны финансы. Пытаемся накопить.

Земельные участки

Тут надо смотреть на расположение (банально, правда). Вид разрешенного использования. Подведен ли газ, электричество, есть ли вода. Есть ли ограничения. Не проходит ли, чисто случайно, под участком газопровод… Чтобы зарабатывать на земельных участках, надо изучить много аспектов профессии риэлтор. Я предлагал участки людям, а те опросив знакомых риэлторов отказывались. Ибо по предложенной мной цене они могли взять участки в другом, более перспективном месте. Цена хорошая, но, условно, мои участки через 3 года подорожают вдвое, а где они могут добыть — в 5 раз. Вы сможете быстро оценить привлекательность земли в 20 км от Сысерти и цену з/у в том районе?

Читайте: Avito или Юла? Где продавать лучше?

Довольно сложно удаленно оценить перспективу расположения участков. Как знать, может там скоро откроют мусорный полигон (или уже есть свалки недалеко), тогда цена земли стремиться к нулю. Или получена не совсем законным путем в собственность и может быть изъята в судебном порядке.

У меня есть опыт в покупке 20 участков на границе Московской и Тульской областей (со стороны Тулы). 15 участков я купил не за свои деньги, и отдал их людям по себестоимости, а 5 остались у меня, законсервированы.

С какими трудностями я столкнулся… При покупке я оплатил посреднические услуги помощницы КУ, чтобы она все сделала сама, и по доверенности переоформила их на меня. При продаже участков, так как я состою в браке, мне пришлось делать разрешение от жены, на продажу “совместно нажитого имущества”. А дальше самое интересное. Участки в Тульской области, я и покупатель — прописаны в Московской области. И чтобы мне продать этот участок, мне с покупателем надо ехать в Тульскую область. В любой город Тульской области в МФЦ, переоформить в своем городе нельзя. А теперь, что делать, если участки в Волгограде? И тут снова остается только вариант с доверенностями и помощью местного КУ или юридической конторы. Но при такой схеме часть потенциальных покупателей отвалится.

Пользуясь случаем, никому участки не нужны в 1 км от границы Московской области? В Яндекс.Картах можно вбить “ВЕСТФАЛИЯ” в поиск 😉

Резюме: получил первый опыт в покупке и продаже участков, много нюансов пока еще не изучил, но буду продолжать искать хорошие варианты.